Di Indonesia, jenis kontrak yang lazim digunakan adalah kontrak terpisah antara tahap perencanaan, pelaksanaan konstruksi, dan pemeliharaan. Model ini dikenal sebagai Kontrak Konvensional atau Design Bid-Build (DBB). Namun, banyak dari kamu yang mungkin belum terlalu mengenal jenis kontrak ini, ya. Oleh karena itu, yuk kita bahas secara lebih mendalam di artikel ini. -MegaBaja.co.id
Apa itu Design Bid-Build (DBB)?
Menurut Perlberg, metode desain-penawaran-bangun (design-bid-build) adalah pendekatan yang paling umum digunakan. Sehingga, metode ini sering disebut sebagai metode tradisional dalam pelaksanaan proyek. Alasannya, proses ini sudah terbukti efektif dan telah digunakan sejak lama dalam dunia konstruksi.
Dalam metode DBB, proyek dibagi menjadi tiga tahap yang dikerjakan secara berurutan: desain, penawaran, lalu pembangunan. Tahap konstruksi baru dimulai setelah desain selesai dan kontrak hasil penawaran disetujui, jadi tidak ada bagian yang dikerjakan secara bersamaan antara desain dan pembangunan.
Dalam sistem Design Bid Build, pemilik proyek akan membuat dua kontrak terpisah, satu dengan perancang (desainer), satu lagi dengan kontraktor. Jadi, desainer dan kontraktor tidak terikat langsung melalui kontrak, tapi harus tetap saling koordinasi dan komunikasi selama proyek berjalan. Cara ini membuat tahap desain dan tahap pembangunan menjadi dua bagian yang jelas. Nah, metode ini sudah sangat umum dipakai, terutama untuk proyek-proyek pemerintah. Karena jalurnya jelas dan berurutan, klien biasanya lebih mudah mengatur semuanya.
Tahapan dalam Metode Design Bid Build
Ada tiga tahapan utama pada metode DBB ini. Pertama yaitu tahap desain, kedua tahap tender, dan terakhir tahap konstruksi. Untuk lebih jelasnya, simak selengkapnya di bawah ini!
Tahap Design
Pada tahap ini, pemilik proyek akan bekerja sama dengan perencana (atau insinyur konsultan jika proyeknya infrastruktur) untuk menyusun desain dan dokumen penawaran. Hal tersebut mulai dari gambar bangunan hingga spesifikasi teknis. Untuk mengerjakan proyeknya, perencana akan membantu pemilik untuk mengidentifikasi apa saja kebutuhannya, mengembangkan program kerja yang sudah tertulis, dan mendokumentasikan semuanya. Setelah itu, mereka akan menghasilkan desain konseptual atau skema.
Setelah desain awal jadi, perencana akan mengembangkan desain tersebut lebih lanjut. Pengembang juga biasanya membawa tim lain untuk membantu. Seperti ahli mekanikal, listrik, plumbing, struktur, dan terkadang juga insinyur sipil dan arsitek untuk menyempurnakan gambar kerja dan detail teknisnya. Semua dokumen penawaran yang telah lengkap nantinya dikoordinasikan dengan perencana dan pemilik proyek, lalu diberikan ke kontraktor ketika masuk tahap penawaran. Biaya untuk desain ini biasanya sekitar 5 sampai 10 persen dari total anggaran proyek.
Tahap Penawaran/Lelang
Proses lelang bisa dilakukan secara terbuka, di mana semua kontraktor yang memenuhi syarat boleh ikut. Atau secara terbatas, yang pesertanya hanya kontraktor-kontraktor tertentu yang sudah dipilih sebelumnya. Para kontraktor yang mengikuti lelang akan menerima dokumen penawaran (tender), lalu mereka biasanya akan meneruskan bagian-bagian pekerjaan tertentu ke subkontraktor untuk dimintai penawaran juga. Bagian-bagian ini bisa berupa pekerjaan beton, rangka baja, instalasi listrik, dan sebagainya. Nah, selama masa lelang, bisa saja muncul pertanyaan dari kontraktor dan umumnya perencana akan memberikan penjelasan atau koreksi dalam bentuk lampiran dokumen sebagai klarifikasi.
Jika penawaran sudah diterima, perencana biasanya akan me-review kembali penawarannya dan meminta klarifikasi jika ada yang belum jelas dari pihak pelelang. Selain itu, perencana juga akan memeriksa kelayakan kontraktor, memastikan semua dokumen sesuai dengan yang diharapkan, dan memberikan masukan ke pemilik mengenai peringkat penawaran. Jika tawaran masih masuk akal dan sesuai dengan anggaran pemilik, perencana dan pemilik akan membahas lebih lanjut siapa yang layak dipilih. Walaupun tidak wajib mengambil yang paling murah, proyek biasanya jatuh ke kontraktor umum dengan penawaran terendah.
Tahap Pembangunan
Begitu kontraktor menang tender proyek, dokumen penawaran seperti gambar kerja dan spesifikasi teknis tidak boleh diubah lagi. Semua izin yang dibutuhkan seperti izin mendirikan bangunan harus sudah dikunjungi dari pihak berwenang supaya pembangunan bisa berjalan. Tapi jika di tengah jalan butuh perubahan desain, entah itu dari kontraktor atau pemilik, atau perencana menemukan hal yang baru, perencana bisa saja mengeluarkan sketsa tambahan. Selain sketsa, perencana bisa juga mengeluarkan klarifikasi tertulis untuk mengatasi perubahan tersebut.
Dalam kebanyakan kasus, hampir semua komponen dalam proyek dikerjakan oleh subkontraktor. Kontraktor utama memang bisa saja mengerjakan sendiri, tapi biasanya mereka tetap memberi porsi ke subkontraktor. Namun, peran subkontraktor tetap dibatasi terutama dalam hal mengatur jalannya konstruksi dan kegiatan harian di lapangan.
Selama masa pembangunan, perencana juga ikut terlibat sebagai wakil pemilik. Tugasnya adalah meninjau progresif kerja, memberi instruksi, membuat perubahan jika perlu, atau menyiapkan dokumen lain yang dibutuhkan. Dengan begitu, proyek konstruksi tetap berjalan lancar dan sesuai dengan gambar desain yang telah disetujui.
Keunggulan Design Bid Build
Metode design bid build atau DBB memiliki beberapa keuntungan, diantaranya yaitu:
- Ada Pembagian Peran yang Jelas: Tim arsitek atau desainer dan kontraktor memiliki tugas masing-masing dan tidak saling tumpang tindih. Jadi bila ada keterlambatan atau biaya yang melonjak, lebih mudah untuk tahu siapa yang harus bertanggung jawab.
- Lebih Transparan: Karena peran tiap pihak sudah jelas, pemilik proyek bisa mendapatkan gambaran yang lebih terbuka mengenai jalannya proyek. Sehingga, potensi masalah pun bisa terdeteksi lebih cepat.
- Lebih Banyak Peluang untuk Penawaran Adil: Karena proses penawarannya terbuka untuk banyak pihak, peluang terciptanya persaingan yang adil jadi makin besar. Ini cocok sekali buat proyek-proyek besar, apalagi yang dibiayai publik.
- Mendorong Para Profesional Fokus pada Keahliannya: Metode DBB membuat perancang dan kontraktor bisa bekerja sesuai bidang masing-masing. Jadi mereka bisa memaksimalkan skill-nya tanpa harus repot mengerjakan hal di luar keahlian mereka.
- Pemilik Memiliki Tanggung Jawab Lebih Besar: Di metode DBB, pemilik harus membuat dua kontrak terpisah, satu dengan desainer atau perancang, satu lagi dengan kontraktor. Sisi positifnya, pemilik jadi punya kendali lebih dalam jalannya proyek. Tapi di sisi lain, jika ada masalah atau hambatan di tengah jalan, dampaknya juga akan langsung dirasakan oleh pemiliknya.
Kekurangan Design Bid Build
Proses DBB memiliki sejumlah tantangan tersendiri. Tantangan-tantangan tersebut meliputi:
- Pemilik Menanggung Dampaknya: Apabila ada perubahan desain mendadak atau deadline yang terlalu mepet, pemilik yang harus menanggung semua itu. Pasalnya, mereka yang membuat dua kontrak terpisah, satu untuk desainer, satu lagi untuk kontraktor. Karena pemilik juga yang mengawasi dua-duanya, otomatis harus ikut bertanggung jawab jika ada masalah dari salah satu pihak.
- Waktu Pengerjaan Bisa Lebih Lama: Karena metode DBB ini jalurnya berurutan, satu tim harus selesai dulu sebelum tim lain mulai kerja. Jadi kemungkinan proyek molor itu lebih besar dibanding metode lain yang bisa dikerjakan bersama.
- Pelaksanaan Konstruksi yang Menantang: Tidak semua desain mudah direalisasikan di lapangan karena memisahkan tim konstruksi dari proses desain memang bisa memicu ide-ide kreatif. Tapi terkadang hasil desainnya malah sulit untuk dibangun. Kurangnya kolaborasi dari semua pihak sejak awal bisa membuat masalah muncul belakangan dan berujung membuang waktu karena harus revisi desain sampai mengulang proses lelang.
Design Bid Build mungkin bukan sistem yang paling cepat atau paling fleksibel. Tapi untuk banyak proyek, pendekatan ini tetap menjadi pilihan karena pembagian peran yang jelas, transparansi yang kuat, serta proses yang sudah terbukti. Meski ada tantangan seperti risiko keterlambatan atau bebas lebih besar di pihak pemilik, DBB tetap menawarkan struktur yang rapi juga mudah diawasi. Semoga artikel ini bermanfaat!
