Apa Itu Hak Guna Bangunan? Peran dan Pentingnya dalam Konstruksi Properti di Indonesia

Jika ingin membangun gedung di tanah yang bukan milik sendiri, perlu yang namanya HGB atau Hak Guna Bangunan. Dengan HGB, kita bisa punya dan bangun gedung di atas tanah tersebut, tapi tetap bukan jadi pemilik tanahnya. -MegaBaja.co.id

Lantas, apa sih yang dimaksud dengan HGB? Simak penjelasannya di bawah ini!

Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan atau HGB adalah semacam akta legal pemberian hak kepada pihak tertentu untuk bisa mendirikan bangunan di tanah milik orang lain.

Aturannya semua sudah dibuat dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Dengan HGB, pemegang akta legal juga diperbolehkan untuk menggunakan tanah serta bangunannya sesuai dengan waktu atau durasi yang sudah disepakati.

Tanah yang bisa diajukan untuk dokumen HGB nya adalah tanah pribadi, tanah milik badan usaha, atau tanah milik negara. Sebelum mengurusnya ke Badan Pertanahan Nasional (BPN), pemohon harus membuat kesepakatan terlebih dahulu dengan si pemilik tanah.

Setelah kesepakatan sudah didapat, langkah berikutnya adalah pengajuan HGB ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Nantinya, BPN sebagai lembaga resmi yang ditunjuk Pemerintah Indonesia secara resmi akan menerbitkan dokumen ini.

Masa berlaku HGB biasanya selama 30 tahun sejak pertama diterbitkan. Setelah masa ini habis, HGB bisa diperpanjang lagi maksimal hingga 25 tahun. Tapi pengajuan perpanjangannya ini harus dilakukan paling lambat 2 tahun sebelum masa HGB berakhir.

Dasar hukum HGB ada di Peraturan Pemerintah (PP) No. 4 Tahun 1996 yang mengatur tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah. Dalam pasal 32 disebutkan bahwa pemegang HGB memiliki hak untuk menguasai, menggunakan tanah, membangun di atasnya, bahkan mengalihkan hak tersebut ke pihak lain jika diperlukan.

Hak Guna Apartemen

Di Indonesia, semua unit apartemen atau rumah susun diserahkan hak kepemilikannya lewat dokumen resmi Hak Guna Bangunan (HGB). Pemilik atau calon pembeli akan menerima sertifikat HGB dengan masa berlaku tertentu.

Unit tersebut boleh dimanfaatkan untuk berbagai keperluan pemegang HGB dan bisa mengalihkan ke pihak lain selama HGB-nya masih aktif. Biasanya, HGB unit apartemen berlaku selama 30 tahun sejak pertama kali diterbitkan dan bisa diperpanjang sampai 25 tahun lagi.

HGB untuk apartemen atau rumah susun ada beberapa jenis. Setiap jenisnya punya perbedaan yang mampu memengaruhi aspek legal unit tersebut. Jenis-jenis HGB yang ada di antaranya adalah:

HGB Murni

HGB murni adalah surat legal yang memberikan hak penuh bagi pemilik unit apartemen atau rumah susun. Bangunan atau apartemen ini berdiri di atas tanah milik negara dan legalitasnya didukung oleh dokumen HPL.

Pemilik HPL murni bisa memperpanjangnya dengan mudah tanpa terkendala masalah legalitas. Cukup membayar biaya administrasi untuk perpanjangannya.

HGB di atas HPL

HGB jenis ini berlaku untuk unit apartemen yang berdiri di atas tanah dengan dokumen HPL.

Dalam kasus ini, developer apartemen atau rumah susun sudah membuat perjanjian dengan pemerintah sebagai pemilik lahan. Untuk perpanjangan HGB apartemen ini harus mematuhi kesepakatan dan aturan legal yang disepakati antara developer dan pemerintah.

HGB Hak Milik

HGB jenis ini adalah dokumen legal yang menyatakan bahwa apartemen atau rumah susun ini berdiri langsung di atas tanah yang dimiliki oleh pengembang.

Strata Title

Strata title adalah bukti legal kalau gedung apartemen atau rumah susun dimiliki bersama oleh sekelompok orang atau beberapa individu.

Peran HGB dalam Konstruksi

HGB punya peran penting dalam konstruksi, terutama sebagai landasan hukum untuk membangun di atas lahan yang bukan milik sendiri. Berikut beberapa peran HGB dalam konstruksi:

Memberi Izin Legal untuk Membangun

HGB memungkinkan pemenangnya mendirikan bangunan di tanah milik negara atau tanah milik pihak lain. Sehingga, proyek dapat berjalan dengan lancar dan aman tanpa khawatir terjebak masalah hukum.

Kepastian Penggunaan Lahan

Umumnya, HGB diberikan untuk jangka waktu tertentu. Misalnya, 30 tahun dan bisa diperpanjang lagi. Dengan begitu, pemegang tidak perlu resah karena sudah jelas mereka bisa memanfaatkan bangunan sampai kapan.

Mendukung Perencanaan Investasi Properti

Pemilik bisa bebas merencanakan bisnis tanpa harus repot membeli tanah dulu, mengingat HGB bisa diperpanjang. Jadi, ketika ada yang ingin membangun ruko atau gedung perkantoran, HGB bisa menjadi solusi yang praktis. Apalagi harga tanah sangat tinggi jika itu berada di lokasi yang strategis.

Pengelolaan Risiko dan Kepemilikan

Kepemilikan tanah dan bangunan bisa dipisahkan jika ada HGB. Itu berarti, saat hak guna bangunan sudah habis, pemilih bangunan hanya kehilangan hak guna atas bangunannya saja, bukan tanahnya.

Sebagai Perjanjian Kerja Sama

HGB kerap dimanfaatkan sebagai perjanjian kerja sama antara pengembang dan pemilik lahan, terutama pada proyek konstruksi besar seperti apartemen dan mall. Proses pembangunan proyek besar ini tentunya dapat dipermudah tanpa harus membeli lahan.

Singkatnya, dengan HGB proyek konstruksi bisa berjalan dengan Legal, fleksibel, dan tertib di atas tanah yang sebetulnya bukan milik pribadi atau tidak dimiliki langsung.

Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik

Status HGB beberapa properti bisa diubah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) demi memperkuat legalitasnya. Hal ini umumnya terjadi ketika seseorang membeli rumah dari developer.

Ketika transaksi, HGB biasanya diberikan oleh developer ke pembeli. Di saat seperti ini pembeli disarankan untuk meningkatkan status HGB tersebut menjadi SHM. Kenapa? Supaya nantinya tidak timbul masalah hukum.

Lantas, mengapa developer hanya memberikan HGB? Sebab, developer itu adalah badan hukum. Dan aturan UU No. 5 tahun 1960 tentang UUPA menyatakan larangan badan hukum memiliki Hak Milik.

Nah, untuk kasus pembelian rumah tinggal, mengubah HGB menjadi SHM cukup mudah. Beberapa dokumen yang perlu disiapkan untuk pengajuan perubahan ini antara lain:

• Pemohon perlu membawa sertifikat asli HGB.
• Melampirkan dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang sudah dilegalisir.
• Jika tidak ada IMB, pemohon dapat menyertakan atau menggunakan dokumen PM1 dari kantor kelurahan atau desa.
• Sertakan juga SPPT PBB beserta bukti pembayarannya.
• Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga.
• Serta surat permohonan tidak memiliki SHM lebih dari 5 bidang dengan total luas keseluruhan maksimal 5000 meter persegi.
• Jika diurus oleh orang lain, tambahkan surat kuasa.

Setelah semuanya lengkap, pemohon bisa langsung ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) terdekat untuk mengajukan permohonan. Di sana, nantinya akan ada formulir khusus yang harus diisi. Jika formulir dan dokumen telah diterima, tunggu saja proses pembuatan SHM nya.

Apa yang Membuat HGB Gugur?

Kembali ke UU No. 5 Tahun 1960, dalam pasal 40 disebutkan bahwa Hak Guna Bangunan bisa terhapus karena hal-hal berikut.

• Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena salah satu syarat tidak dipenuhi.
• Jangka waktunya berakhir.
• Dicabut untuk kepentingan umum.
• Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir.
• Tanahnya mustahil.
• Ditelantarkan.
• Ketentuan dalam pasal 36 ayat 2.

Adapun, bunyi pasal 36 ayat 2 yang dimaksud adalah: “Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.”

Demikianlah informasi mengenai HGB dan perannya dalam konstruksi. HGB adalah solusi praktis bagi kepemilikan bangunan di lahan yang bukan milik pribadi. Dengan memahami aturan dan prosedur HGB, pemilik bisa memaksimalkan manfaatnya, menjaga nilai properti, dan memastikan bahwa legalitasnya tetap terjamin. Semoga bermanfaat!