Biaya jual beli rumah ternyata bukan cuma soal harga rumah itu sendiri. Tapi ada juga biaya tambahan lain yang acapkali terlupakan. Banyak orang tidak memikirkan soal biaya ini saat akan beli atau jual rumah. -MegaBaja.co.id
Apabila didefinisikan, biaya jual beli rumah bisa dianggap sebagai pengeluaran tambahan yang harus dianggarkan di luar harga rumah. Secara hitungan kasar, transaksi penjualan atau pembelian rumah bisa mencapai sekitar 15% dari harga rumah.
Contohnya, jika rumah seharga Rp 350 juta, maka kamu perlu menyiapkan dana tambahan sekitar Rp 52 juta. Lumayan besar, kan? Agar lebih paham soal ini, yuk kita bahas detail biaya jual beli rumah lewat poin-poin berikut!
Daftar Biaya yang Ditanggung Penjual
Sebagai pihak yang menjual rumah, ada sejumlah biaya yang harus dibayar begitu rumah laku terjual. Biaya-biaya tersebut adalah:
Pajak Penghasilan (PPh)
PPh alias pajak penghasilan adalah biaya yang wajib dibayarkan oleh penjual. Karena penjual tentu akan memperoleh penghasilan dari penjualan rumah.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016, tarif PPh final untuk penjualan rumah adalah 2,5% dari nilai penghasilan atas tanah dan bangunan.
Satu lagi, pajak ini harus dilunasi sebelum kamu menandatangani Akta Jual Beli (AJB). Jadi, jangan sampai terlewat, ya!
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Setiap properti, termasuk rumah, pasti dikenakan yang namanya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang wajib dibayar setiap tahun. Dalam hal jual beli rumah, PBB dibayar oleh penjual dan harus dipastikan sudah lunas. Terutama jika transaksi dilakukan setelah jatuh tempo pembayarannya.
Nah, begitu rumah resmi pindah tangan ke pembeli, PBB untuk tahun-tahun berikutnya jadi tanggung jawab si pembeli. Besar nominal PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Di mana, NJKP biasanya setara dengan 20% dari NJOP.
Biaya Pemasaran
Selain kedua pajak yang wajib dibayar tadi, ada juga biaya pemasaran. Biaya ini harus dikeluarkan oleh penjual saat memasarkan rumah.
Biaya pemasaran muncul kalau kamu memakai fitur “ads” di media sosial atau “boost iklan” di platform jual beli properti. Fitur ini cukup efektif karena bisa membuat iklanmu dilihat ribuan bahkan jutaan calon pembeli.
Jasa Agen Properti
Tak hanya mengalokasikan biaya memasang iklan, dana tambahan juga bisa dialokasikan untuk memakai jasa agen properti. Dengan tujuan supaya cepat terjual. Komisi ini biasanya dibebankan pada penjual. Karena, agen properti bekerja atas permintaan mereka.
Umumnya, komisi agen properti berkisar 2% – 5% dari nilai transaksi dan baru dibayarkan setelah rumah terjual. Agar terhindar dari kesalahan pahaman, sebaiknya diskusikan besaran komisi ini di awal kerja sama. Jika perlu, buat surat perjanjian resmi supaya semuanya jelas.
Daftar Biaya yang Ditanggung Pembeli
Lalu, bagaimana jika kamu berperan sebagai pembeli? Berikut daftar buatan yang perlu kamu tanggung:
Biaya Cek Sertifikat
Saat ingin membeli rumah, terutama rumah second, pastikan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah dari rumah yang hendak dibeli. Berdasarkan Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997, BPN akan memverifikasi sertifikat dengan beberapa data. Seperti peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah.
Pengecekan ini umumnya tidak butuh waktu lama. Bahkan, bisa selesai dalam satu hari. Ada tiga cara untuk mengurusnya, yakni:
Menggunakan Jasa Notaris
Apabila kamu sibuk dengan pekerjaan atau kurang paham dengan alurnya, sebaiknya gunakan cara ini. Akan tetapi, kamu harus mengeluarkan biaya sekitar Rp. 100.000 – 150.000 untuk jasa mereka.
Cek Sendiri ke Kantor Pertanahan
Kamu bisa mengecek secara mandiri dengan cara datang langsung ke kantor Pertanahan setempat. Proses ini akan dikenakan tarif sekitar Rp. 50.000 per sertifikat.
Dalam prosesnya, ada sejumlah berkas yang harus disiapkan. Yaitu:
- Sertifikat tanah yang akan diperiksa.
- Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawai.
- Permohonan cek sertifikat. Form permohonannya biasanya sudah ada di BPN.
- Fotokopi KTP pemilik sertifikat.
Cek Online dari Aplikasi
Lakukan ini jika kamu ingin yang lebih praktis. Biaya pengurusannya adalah Rp. 50.000 sampai Rp. 300.000.
Biasanya, biaya ini jadi tanggung jawab pembeli. Tapi kamu bisa coba negosiasi dengan penjual supaya biayanya dibagi dua.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Siapkan biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) saat kamu akan membeli rumah. Biaya ini berhubungan langsung dengan Pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Jadi, kalau BPHTB belum lunas, AJB juga tidak akan bisa diterbitkan.
Cara menghitung BPHTB adalah dengan memakai rumus:
(Nilai Perolehan Objek Pajak atau NJOP – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak terkena Pajak atau NPOPTKP) x 5%.
Perlu diingat, nominal NPOPTKP tiap daerah bisa saja berbeda. Jadi sebelum menghitung, pastikan kamu tahu dulu jumlah NPOPTKP di lokasi rumah yang akan dibeli. BPHTB berlaku baik untuk rumah baru maupun rumah second.
Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Sebagai pembeli, kamu juga harus siap dengan biaya untuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Besarannya adalah 10% dari nilai transaksi, dengan syarat nilai transaksi minimal Rp 36.000.000. Tenang, PPN ini hanya dikenakan sekali saat kamu membeli properti. Baik dari pengembang maupun perorangan.
Akta Jual Beli (AJB)
Untuk Akta Jual Beli (AJB), sebenarnya bisa dibagi antara pembeli dan penjual. Hanya saja, tergantung kesepakatan. AJB dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sesuai aturan dalam PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 2 Ayat 1.
Tarif untuk pembuatan AJB biasanya sekitar 1% dari nilai transaksi. Tapi, kamu bisa coba nego biayanya dengan PPAT. Sebelum mengurus AJB, pastikan dulu semua hal seperti pengecekan sertifikat, pelunasan BPHTB, PPh, dan PBB sudah selesai, ya.
Biaya Balik Nama (BBN)
Kalau membeli rumah, sertifikatnya harus dibalik nama, ya. Agar kepemilikannya resmi jadi atas nama kamu. Umumnya, proses ini dikenakan biaya balik nama (BBN) dan ini ditanggung oleh pembeli.
Kemudian, pihak penjual yang akan mengurus prosesnya. Kamu hanya tinggal membayar saja. Biaya BBN ini tidak sama di tiap daerah. Tapi rata-rata sekitar 2% dari nilai transaksi rumah.
Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
Lalu kamu juga perlu membayar biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Ini sudah diatur dalam UU No. 20 Tahun 1997 tentang PNBP. Dan hal ini jadi tanggung jawab pembeli.
Perhitungan biaya PNBP biasanya menggunakan rumus: (1/1.000 x NJOP) + Rp 50.000. Untuk itu, jangan lupa siapkan dana tambahan buat biaya ini.
Biaya Akad Jual Beli Rumah
Bagaimana kalau beli rumahnya pakai KPR? Tentu, akan ada biaya akad yang harus kamu bayar. Biaya ini biasanya meliputi provisi, administrasi, dan asuransi jiwa serta kebakaran.
Total biaya akad ini kebanyakan sekitar 7%–10% dari plafon kredit yang kamu ambil. Oleh karena itu, jangan lupa tanyakan rinciannya langsung ke bank yang memberi KPR, ya!
Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
Rumah termasuk kategori barang mewah. Sama halnya seperti apartemen, ruko, atau mobil. Pajak ini akan menjadi beban pembeli kalau rumah yang dibeli luasnya lebih dari 150 meter persegi.
PPnBM hanya berlaku apabila kamu membeli rumah langsung dari pengembang. Dan tidak berlaku lagi jika kamu membelinya dari perorangan.
Jadi, itulah kenapa kamu harus menyiapkan dana berlebih saat jual beli rumah. Karena memang, banyak yang harus dialokasikan untuk berbagai biaya. Baik biaya dari sisi penjual, maupun sisi pembeli.
Semoga informasi yang diberikan ini bermanfaat untuk kamu, ya!
